¿Qué pasa si el valor del inmueble no alcanza para pagar toda la deuda?
En los procesos donde se ejecutan garantías reales, como la hipoteca constituida sobre un bien inmueble, puede presentarse una situación frecuente en estos casos el cual es que el valor obtenido con la venta o ejecución del bien no sea suficiente para cubrir la totalidad de la obligación. En estos casos surge lo que se denomina saldo pendiente, es decir, el monto que permanece impago luego de aplicar el producto de la ejecución de la garantía.
La garantía no extingue en su totalidad la deuda por sí misma, sino que constituye un mecanismo para asegurar su cumplimiento y en los casos donde el importe obtenido con la adjudicación o realización del bien inmueble resulta insuficiente para cancelar el íntegro de la obligación capital, intereses, penalidades, costas y costos, el deudor continúa obligado por la diferencia.
Para poder cobrar dicho saldo pendiente, posterior a la emisión del Laudo Arbitral y una vez culminado todos los remates luego de haber iniciado la ejecución de la garantía como corresponde y que estos hayan sido declarados desiertos en el peor de los casos al no haber postores, el acreedor puede solicitar la adjudicación del inmueble y al mismo tiempo solicitar que se reconozca dicho saldo pendiente mediante un Laudo Complementario el cual será de mucha utilidad al momento de culminar el proceso arbitral y querer cobrar dicho monto, puesto que se estaría iniciando un proceso de obligación de dar suma de dinero y al mismo tiempo se tendría que ejecutar el Laudo Complementario ante el Poder Judicial, solicitando embargo en forma de retención, dicha medida otorgará al ejecutante facultad para solicitar la retención y posterior entrega de bienes, valores, fondos en cuentas corrientes, depósitos, custodia y otros; así como la retención y posterior entrega de los derechos de crédito de los cuales el deudor sea titular y que se encuentren en poder de terceros.
Facultades del acreedor tras la ejecución del inmueble
Una vez aplicado el valor del bien ejecutado a la deuda reconocida en el laudo, el acreedor puede:
- Solicitar la aprobación de la liquidación del saldo pendiente
- Exigir su pago íntegro mediante la ejecución de un laudo complementario ante el Poder Judicial
- Identificar patrimonio adicional del deudor
- Solicitar medidas cautelares para asegurar el cobro
- Negociar mecanismos alternativos de cumplimiento
La ejecución de un inmueble otorgado en garantía no implica necesariamente la cancelación total de la deuda. Si el valor obtenido resulta insuficiente, subsiste un saldo pendiente que mantiene vigente la obligación del deudor, pudiendo el acreedor exigir su pago mediante la ejecución del laudo arbitral y la afectación de otros bienes del obligado.
Diego Algarate.